大阪市のビル外壁塗装・屋上防水の施工事例｜大阪市北区中津のビルを弾性塗料とフッ素塗料で改修した費用・工期・工程
「テナントが入ったまま工事できる？」「外壁と屋上をまとめて直すと、どれくらいかかる？」。ビルの改修を考え始めたオーナー様や管理会社様から、よくいただくご相談です。
この記事では、2025年4月に完工した大阪市北区中津6丁目の中津ビル様（5階建て）の工事を例に、外壁塗装と屋上防水を組み合わせたビル改修の費用・工期・工程を解説します。大阪で創業39年、施工実績26,977件（2026年8月1日時点）の外壁・屋根塗装専門店ラディエントが、実際の現場写真とともにご紹介します。
Contents
中津ビル様の施工データ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施工場所 | 大阪市北区中津6丁目 |
| 建物 | ビル（5階建て） |
| 工事内容 | 外壁塗装工事、屋上防水工事（塩ビシート防水）、鳩よけネット取付 |
| 外壁材 | モルタル |
| 使用塗料 | アステックペイント 中塗り：EC-5000PCM-IR／上塗り：超低汚染リファイン1000MF-IR（無機フッ素） |
| 仕上がり色 | ブロークンホワイト |
| 費用 | 2000万〜2200万円 |
| 工期 | 30日間（テナント営業中に施工） |
| 工事保証 | 10年 |
| 完工 | 2025年4月 |
施工前の状態：モルタル外壁に4つの劣化サイン
現地調査では、外壁に次の4つの劣化が見つかりました。
- 塗膜の剥がれ：塗料の耐用年数を過ぎたことに加え、以前の施工で下地処理が不十分だった場合にも起こります。
- チョーキング現象：塗膜の樹脂が紫外線で分解され、表面が白い粉状になる現象です。塗膜の保護機能が落ちているサインです。
- 外壁のひび割れ：防水性が低下し、ひびから雨水が入り込むおそれがあります。
- シーリングの劣化：継ぎ目のシーリング材が硬くなり、打ち替えが必要な状態でした。
これらを放置すると、外壁の内部に水が回り、雨漏りやモルタルの剥落につながります。ビルの場合は、剥落物が通行人に当たるリスクもあるため、早めの対応が大切です。
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工事の流れ（工期30日間）
- 足場設置：ビルの周囲に足場を組み、通行人や近隣への飛散を防ぐシートで囲います。
- 高圧洗浄（外壁・屋上）：汚れや剥がれかけた古い塗膜を洗い流します。
- 下地補修：ひび割れの補修と、シーリングの打ち替えを行います。
- 外壁の下塗り・中塗り・上塗り：中塗りに弾性塗料、上塗りに無機フッ素塗料を重ね、3回に分けて塗装します。
- 屋上防水（塩ビシート防水）：下地を整え、塩ビシートを張って防水層を新しくします。
- 鳩よけネットの取付：鳩がとまりやすい箇所にネットを張ります。
- 点検・足場解体：仕上がりを確認し、足場を外してお引き渡しです。
ラディエントでは自社職人が一貫して施工し、担当者と現場を相互チェックしながら工事を進めます。
中津ビル様の工事は、テナントが営業を続けながらの施工でした。営業への影響を抑えるよう配慮しながら工事を進め、30日間で完工しています。
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使用塗料：中塗りに弾性塗料、上塗りに無機フッ素塗料
中津ビル様では、中塗りと上塗りに性質の違うアステックペイントの塗料を重ねました。仕上がり色は、明るく清潔感のあるブロークンホワイトです。
- 中塗り：EC-5000PCM-IR：伸びる塗膜で外壁の動きに追従する弾性塗料です。ひび割れが起きやすいモルタル外壁に、防水性の高い層をつくります。
- 上塗り：超低汚染リファイン1000MF-IR：無機成分を配合したフッ素系（無機フッ素）の塗料です。汚れが付きにくく、雨で洗い流されるセルフクリーニング効果があります。メーカーが公表する期待耐用年数は20〜24年です。
どちらも製品名の「IR」は遮熱性能を表し、日射による外壁の温度上昇を抑えます。白い外壁は汚れが目立ちやすいため、低汚染性の高い塗料との組み合わせが効果的です。
弾性のある中塗りでひび割れと雨水の侵入を防ぎ、汚れに強い上塗りで美観を長く保つ組み合わせです。塗膜の剥がれやひび割れが出ていた中津ビル様の外壁に合わせて、この構成をご提案しました。
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屋上防水工事（塩ビシート防水）
ビルの平らな屋上は、雨水がたまりやすく、防水層が傷むと直接雨漏りにつながります。中津ビル様では、外壁の工事とあわせて屋上を洗浄し、塩ビシート防水で防水層をつくり直しました。
塩ビシート防水は、工場でつくられた塩化ビニル製のシートを屋上に張る工法です。主に次のような特徴があります。
- 紫外線や熱に強い：日射を直接受ける屋上でも劣化しにくい素材です
- 防水層の厚みが均一：工場でつくられたシートなので、塗りムラによる品質の差が出にくい工法です
- 広い屋上に向いている：平らで面積の広いビルの屋上で、効率よく施工できます
一方で、設備の脚周りなど形が複雑な部分は、シートの継ぎ目や端部の処理に丁寧さが求められます。防水工事は施工する職人の経験が仕上がりを左右するため、実績のある会社を選ぶことが大切です。
外壁と屋上を同じ時期に工事すると、足場や資材の搬入を一度で済ませられ、テナントや近隣への影響も抑えられます。
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鳩よけネットで鳩害対策も
ビルの庇や設備周りは、鳩がとまりやすい場所です。フンは外壁や防水層を汚し、衛生面でも問題になります。中津ビル様では、足場があるうちに鳩よけネットを取り付けました。高所の作業は足場がある時期にまとめるのが効率的です。
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費用2000万〜2200万円をどう見るか
ビルの改修費用は、主に次の要素で決まります。
- 外壁の面積と建物の高さ（足場の規模）
- 下地補修の量（ひび割れ・シーリング・剥がれの範囲）
- 塗料のグレード
- 屋上防水の面積と工法
- 鳩害対策などの付帯工事
中津ビル様は、外壁塗装・屋上防水・鳩害対策を一度に行った工事です。自社職人による施工で中間コストを省き、工事内容に対して適正な価格でご提案しています。
5階建てのビルは足場の規模が大きくなるため、外壁と屋上、鳩害対策を一度の足場でまとめて行うことが、全体の費用を抑えるポイントになります。
工事後も続く保証とアフターメンテナンス
- 自社職人による施工：下請けに丸投げせず、品質と責任を社内で一貫管理
- 1級塗装技能士が在籍：国家資格を持つ職人が診断から施工まで対応
- 最長20年の長期保証：塗料と工事内容に応じた保証をお付けします
- 年1回のアフターメンテナンス（期限なし）：工事後も毎年点検にうかがいます
中津ビル様には、10年の工事保証をお付けしています。
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ビル・公共施設の主な施工実績
ラディエントは、戸建て住宅だけでなく、ビルや公共施設の塗り替えも多く手がけています。
- 国立文楽劇場様（大阪市中央区）
- RKビル様（大阪市中央区）
- 日本気象株式会社様（大阪市此花区）
- 岸里ビル様（兵庫県芦屋市）
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よくある質問
Q. テナントが営業中でも工事できますか？
A. 可能です。中津ビル様もテナント営業中の工事でした。作業時間や出入口の確保、塗料のにおいへの配慮などを事前にご相談し、営業への影響を抑えた工程を組みます。
Q. 外壁と屋上防水は別々に工事してもいいですか？
A. 別々でも可能ですが、足場や資材搬入を一度で済ませると費用と工期を抑えられます。どちらも傷みが出ているなら、同時に行うのがおすすめです。
Q. 雨漏りの原因が外壁か屋上か分かりません。
A. ラディエントの雨漏り診断で原因を特定してから、必要な工事をご提案します。
Q. 見積もりは無料ですか？
A. ご相談・診断・お見積もりはすべて無料です。他社との相見積もりも歓迎しています。
大阪市のビル外壁塗装・防水工事はラディエントへ
ビル、マンション、店舗、工場まで幅広く対応しています。1級塗装技能士が建物の状態を無料で診断し、必要な工事をご提案します。
- フリーダイヤル：0120-640-017（9:00〜20:00、年中無休）
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ラディエントでは点検、診断、お見積りはすべて無料で行っています。またショールームの来店予約とお見積りでクオカード1000円分をプレゼントしています。是非お越しください！またラディエントが掲載されている外壁リフォームの教科書という本が販売されています。一冊572円で販売されていますのでこちらもよろしければご購入下さい。PDFデータであれば無料でお送りできます。ご希望の方はinfo@radiant8.co.jpからお問い合わせください！
最後までお読みいただきありがとうございました。大阪で外壁塗装するならお気軽にラディエントにお問い合わせ下さい。戸建ての他にもマンション、ビル、店舗、工場にも幅広く対応しております。
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