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「ビルの外壁が黒ずんで、建物が古びて見える」「目地のシーリングが硬くなっている」。都心のビルでは、外壁の汚れや目地の傷みが、建物の印象や資産価値に関わるとしてご相談いただくことがよくあります。

本記事では、2026年2月に竣工した大阪市西区新町1丁目・Mビル様の外壁塗装工事を例に、汚れとシーリングの劣化が出たタイル・モルタル外壁の塗り替えを解説します。外壁にはアステックペイントの「スーパーラジカルシリコンGH」を使い、ブロークンホワイトで仕上げました。施工は、大阪で創業39年、施工実績26,977件（2026年8月1日時点）の外壁・屋根塗装専門店ラディエントです。

ひと目でわかる工事データ｜費用180万〜200万円・工期10日

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外壁の汚れとシーリングの劣化｜現地調査で見つかった2つの症状

現地調査では、外壁に次の劣化症状が確認されました。

• 外壁の汚れ：排気ガスや雨だれ、ほこりなどが付着して、外壁が黒ずんでいる状態です。塗膜の表面が劣化すると、汚れが付きやすく、落ちにくくなります
• シーリングの劣化：目地のシーリングが硬くなっている状態で、割れると雨水の浸入経路になります

外壁の汚れは見た目の問題だけでなく、塗膜の防水性が落ちてきたサインでもあります。シーリングの劣化と合わせて、塗り替えのタイミングを迎えていました。

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ビルの外壁はなぜ汚れる？都心の建物が受けやすい3つの影響

都心の幹線道路や商業地に建つビルは、住宅街の建物とは違う環境にさらされています。

• 排気ガスや粉じん：車の排気ガスや巻き上げられた粉じんが外壁に付着し、黒ずみの原因になります
• 雨だれの筋汚れ：窓のサッシや庇の下に、雨水と一緒に汚れが流れて筋状に残ります
• 日当たりの差：隣の建物に囲まれて日が当たりにくい面は、湿気がこもってコケやカビが出やすくなります

ビルの外観は、テナントや来訪者が最初に目にする部分です。汚れが目立つ外壁は、建物の管理状態や印象に影響することもあります。

タイルとモルタルが混在するビルの外壁｜劣化が進む5つの段階

Mビル様の外壁は、タイルとモルタルを組み合わせた建物です。外壁材ごとに傷み方が違うため、それぞれに合った下地処理が大切です。

外壁の劣化は、一般的に次のように進んでいきます。

1. 汚れ・チョーキング：塗膜の表面が劣化し、汚れが付きやすくなる初期のサイン
2. ひび割れ・シーリングの劣化：塗膜の割れや目地から、雨水が入り込む経路ができる
3. 外壁材の吸水・タイルの浮き：雨水を含んだ下地が傷み、タイルを支える力が弱まる
4. 塗膜の剥がれ・タイルの剥落：塗膜が剥がれたり、浮いたタイルが落下したりする
5. 建物内部への漏水：室内の雨漏りや、コンクリート内部の鉄筋の錆につながる

ビルの場合、タイルや外壁材の剥落は通行人に危険が及ぶおそれもあります。早めの点検と補修が大切です。

シーリングは打ち替え？増し打ち？違いと選び方

硬化したシーリングは、塗装の前に補修するのが基本です。補修の方法には、次の2つがあります。

打ち替えは、一般的に次の手順で行います。

1. 既存シーリングの撤去：カッターで古いシーリングを切り取り、目地の中をきれいにします
2. 養生：目地の両側にマスキングテープを貼り、仕上がりのラインを整えます
3. プライマー塗布：シーリング材と外壁材の密着を高める下塗り材を塗ります
4. シーリング材の充填：目地の奥まですき間なくシーリング材を詰めます
5. ならし・仕上げ：ヘラで表面を押さえて平らにし、テープをはがして完了です

外壁の塗料がよくても、シーリングが先に劣化すると、そこから雨水が入ってしまいます。塗装と合わせて目地の状態を確認することが大切です。

なぜスーパーラジカルシリコンGH？チョーキングを抑えるラジカル制御技術

外壁には、アステックペイントの「スーパーラジカルシリコンGH」を使いました。シリコン樹脂にラジカル制御技術を組み合わせた塗料です。

チョーキングは、紫外線を受けた顔料（酸化チタン）から「ラジカル」と呼ばれる劣化因子が発生し、塗膜の樹脂を壊すことで起こります。ラジカル制御形の塗料は、このラジカルの発生と働きを抑えることで、チョーキングや色あせを起こりにくくしています。

• ラジカル制御：チョーキングの原因となる劣化因子を抑え、塗膜を長持ちさせます
• シリコン樹脂：耐候性と価格のバランスがよく、ビルから住宅まで幅広い建物に使われています

塗装は、高圧洗浄で汚れを落としたうえで、次の3回塗りで仕上げました。

• 下塗り：外壁材と上塗り材をつなぐ「接着剤」の役割を持つ層です。下地の吸い込みを抑え、上塗りの密着を高めます
• 中塗り：上塗りと同じ塗料を塗り、塗膜に必要な厚みを確保します
• 上塗り：仕上げの層です。中塗りと合わせて2回塗ることで、塗りムラをなくし、塗料が本来の性能を発揮できる膜厚になります

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ブロークンホワイトの外壁｜清潔感のある白でビルの印象を明るく

Mビル様は、外壁をブロークンホワイトで仕上げました。真っ白よりわずかに色味を抑えたブロークンホワイトは、明るく清潔感がありながら、汚れも目立ちにくい色です。黒ずんでいた外壁が明るくなることで、建物全体の印象が新しくなります。

外壁の色は小さな色見本と実際の壁面とで見え方が変わるため、カラーシミュレーションで確かめてから決めるのがおすすめです。

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テナントや通行人がいても大丈夫？ビル塗装で配慮したい5つのポイント

ビルの外壁塗装では、住宅とは違う点にも気を配る必要があります。一般的に、次のような点を事前に相談しておくと安心です。

• テナントや入居者へのお知らせ：工事の期間や内容、窓を開けにくい日などを、事前に掲示や配布でお知らせします
• 出入口の確保：テナントや来訪者が出入りできるよう、足場の配置や作業の時間帯を調整します
• 歩行者の安全：歩道に面した足場では、飛散防止のシートや通路の確保など、通行する方の安全に配慮します
• 道路に関する許可：足場や作業車が歩道や車道にかかる場合は、道路の占用や使用の許可が必要になることがあります
• においや音への配慮：テナントの営業や業務に配慮し、においや音が出る作業の時間帯を調整します

ラディエントでは、ビルや店舗、事業所など、さまざまな建物の塗装を手がけてきました。建物の用途に合わせて、工程や施工方法をご提案します。

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10日間でどう進む？ビルの外壁塗装の工事の流れ

Mビル様の工事は、10日間で完了しました。ビルの外壁塗装は、一般的に次のような流れで進みます。

1. テナント・近隣へのお知らせ・足場の設置：工事のお知らせを配布し、足場と飛散防止のメッシュシートを設置します
2. 高圧洗浄：外壁の汚れや古い塗膜の粉を洗い流し、塗料が密着する下地をつくります
3. 下地処理：ひび割れの補修や、目地のシーリングの補修を行います
4. 養生：窓や出入口、看板など、塗料が付いてはいけない部分を保護します
5. 外壁塗装（下塗り・中塗り・上塗り）：3回に分けて塗り重ね、規定の膜厚を確保します
6. 完了検査・足場の解体：仕上がりを確認し、清掃をしてお引き渡しです

塗料は乾燥時間を守って塗り重ねることで、本来の性能を発揮します。雨の日は塗装ができないため、天候によって工期が前後することもあります。

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うちのビルは塗り替え時期？外壁のセルフチェックリスト

次の症状がひとつでも当てはまれば、塗り替えを検討するタイミングです。

• 外壁の黒ずみや雨だれの筋汚れが目立つ
• 外壁を手で触ると、白い粉が付く（チョーキング）
• 外壁にひび割れや、塗膜の剥がれ・膨れがある
• 目地のシーリングが硬くなっている、ひびや隙間がある
• タイルの浮きや割れ、目地のひび割れがある
• 前回の塗装や修繕から10年以上たっている

高い場所は、ご自身で確認せずに専門業者に依頼してください。ラディエントでは、1級塗装技能士が劣化状況を無料で診断します。

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180万〜200万円は高い？安い？費用を左右する4つの要素

• 外壁の施工面積と建物の高さ・形状
• 塗料のグレード（Mビル様はラジカル制御形シリコン塗料のスーパーラジカルシリコンGH）
• シーリングの補修方法（打ち替えか増し打ちか）と、その範囲
• タイル部分の扱いや、ひび割れ補修など下地処理の手間

ラディエントは自社職人による直接施工で中間マージンを省き、ビルの塗装でも適正価格でご提案しています。

失敗しない塗装業者の選び方｜見積もりで確認したい5つのポイント

• 塗料の製品名が明記されているか：「シリコン塗料」など種類だけでなく、メーカー名と製品名まで書かれているかを確認しましょう
• 塗装面積と単価が書かれているか：「外壁塗装一式」だけの見積もりは、内容を比較できません
• 3回塗りが明記されているか：下塗り・中塗り・上塗りの工程と、それぞれの塗料が書かれているかを確認しましょう
• シーリング工事の内容が書かれているか：打ち替えと増し打ちのどちらで、どの範囲を行うのかを確認しましょう
• 保証とアフター点検の内容：保証年数だけでなく、工事後の点検があるかどうかも大切です

工事後も安心できる4つの理由｜最長20年保証と年1回の点検

• 自社職人による直接施工：下請けに一括発注せず、品質と施工責任を社内で一貫管理
• 1級塗装技能士が在籍：国家資格を持つ技能士が劣化診断から施工まで対応
• 最長20年の長期保証：塗装仕様と工事内容に応じた自社工事保証書を発行
• 年1回のアフター点検（期限なし）：工事後も毎年、塗膜の状態を点検

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実際に依頼したお客様の声｜Googleクチコミ★4.9

ラディエントにGoogleでいただいたクチコミを、原文のままご紹介します。

外壁塗装をお願いする際に、こちらの店舗を選びました。決め手は、親身になって提案してくれたことと、価格が妥当だったからです。施工実績が多く、安心感もありました。

提案内容についても非常に満足しています。説明がわかりやすく、納得のいく内容でした。実際に施工をお願いした後も、定期的なアフター点検があるとのことで、長期的に安心して任せられると感じています。

ショールームでの塗料見本やカラーシミュレーションも体験でき、選ぶ楽しさもありました。建物診断やお見積もりが無料で行えるのも、初めての方には嬉しいポイントだと思います。信頼できる業者を探している方には、ぜひおすすめしたいです。

Googleクチコミより（投稿者：S.N様）

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よくある質問｜ビルの塗装・外壁の汚れ・ラジカル塗料・対応エリア

Q. 外壁の汚れは、洗浄だけできれいになりませんか？

A. 表面の汚れは洗浄で落とせることもありますが、塗膜が劣化していると、すぐにまた汚れが付きます。塗膜の状態を確認したうえで、洗浄だけで済むか、塗り替えが必要かをご提案します。

Q. ラジカル制御形の塗料とは何ですか？

A. チョーキングの原因となる「ラジカル」という劣化因子の発生を抑えた塗料です。塗膜の劣化が進みにくく、色あせも抑えられます。

Q. テナントが営業中でも工事できますか？

A. はい、多くの場合はテナントの営業を続けながら工事ができます。出入口の確保や作業の時間帯など、事前にご相談しながら工程を組みます。

Q. タイルの外壁も塗装できますか？

A. タイルは塗装をせずに洗浄や補修で維持することもあれば、専用の下塗り材を使って塗装で仕上げることもあります。建物の状態とご希望に合わせてご提案します。

Q. 西区も対応エリアですか？

A. はい。同じ新町の新町2丁目D様や、九条1丁目Kビル様など、西区でも施工実績があります。

大阪市西区でビルの外壁塗装をお考えの方へ｜劣化診断・見積もりは無料

1級塗装技能士が建物の劣化状況を無料で診断し、外壁材や建物の用途に合った最適な塗装プランをご提案します。

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