築30年超の家に訪れる「本当のメンテナンス時期」
2026.02.19 (Thu) 更新
大阪の自社職人による安心・信頼の外壁塗装・屋根塗装・雨漏り修理、専門店ラディエントです。大阪の谷町にある空堀通商店街の入り口にショールームがあります！いつもラディエントの現場ブログご覧いただきありがとうございます♪このブログでは、外壁塗装に関する豆知識やお家まわりの情報を発信しています。ご自宅・マンション・ビルの塗り替えをお考えの方！ぜひご参考になさってください！
皆さんこんにちは！ブログを執筆させていただきますラディエントの結城です。
～修理か？交換か？延命か？本当に必要な工事の見極め方～
築30年を超える住宅は、「部分補修では限界が出てくる時期」です。
新築時の材料・工法・設備の多くが寿命に近づき、同時多発的に不具合が起きます。
このタイミングでは多く方が、
→「直すだけでいいのか？」
→「まとめて交換した方が得か？」
→「まだ延命できるのか？」
という大きな判断を迫られます。
今回はプロ目線で、築30年超で選択が必要になる代表的な工事と判断基準を詳しく解説します。
Contents
築30年超で必ず検討される5つの工事
①屋根工事（塗装orカバー工法or葺き替え）
なぜ選択が必要？
屋根材の寿命がちょうどこの時期に来ます。
主な選択肢
✅塗装（延命）
・下地が健全な場合のみ
・寿命延長7～10年程度
・コスト最小
✖NG例
・スレートの反り
・割れ多数
・下地劣化
・野地板腐食
（※塗装しても意味なし）
✅カバー工法（重ね葺き）
・既存屋根の上に新屋根
・防水性能が大幅改善
・解体費が少ない
→築30年住宅で最も選ばれる
✅葺き替え（完全更新）
・下地から全部交換
・費用最大
・寿命30年以上
→雨漏り歴ありならこちら
★プロの判断基準
・雨漏り歴→葺き替え
・屋根材健全→塗装可
・下地怪しい→カバー以上
②外壁工事（塗装or張替え）
外壁は30年で限界が見える
特に窯業系サイディングは注意。
選択肢
✅塗装
・表面保護のみ
・下地は塗らない
・シーリング更新必須
✅部分張替え
・腐食部だけ交換
・雨漏り予防
✅外壁張替えorカバー
・断熱性能向上
・防水リセット
・長期安心
★張替えを検討する症状
・反り
・釘浮き
・サイディングの膨れ
・シーリング崩壊
・ALCクラック多数
→塗装では止まりません
③防水工事（ベランダ・屋上）
築30年でほぼ確実に寿命
FRP・ウレタン・シート防水は
20～25年が限界ライン。
選択肢
・トップコートのみ（短期延命）
・再防水
・下地補修+防水
★放置すると
・床下腐食
・躯体劣化
・大規模修繕へ
→実は屋根より雨漏り原因になりやすい
④配管・給排水の更新（超重要）
30年住宅の最大リスク
見えない部分ですが最も危険。
よくある問題
・鉄管の腐食
・銅管ピンホール
・排水詰まり
・水漏れ
選択肢
・部分修理（短期）
・全更新（推奨）
→内装リフォームと同時がベスト
★プロの本音
外壁より優先度が高い場合も多い。
⑤シーリング全面打替え
家の防水の要
実は住宅の寿命を左右します。
築30年の状態
・硬化
・破断
・剥離
・三面接着状態
選択肢
・打ち替え（基本）
・増し打ち（応急）
→増し打ちは短命
築30年で起きる「判断ミス」
✖安い工事だけ選ぶ
→数年後また工事
✖見える部分だけ直す
→内部腐食進行
✖屋根だけ・外壁だけ
→防水バランス崩壊
築30年住宅のおすすめ判断順序（プロ基準）
優先順位
①雨漏りリスク
②配管
③防水
④屋根
⑤外壁
→見た目より防水・水回りが先。
築30年住宅の賢い考え方
✅まとめて工事すると安い
・足場1回で済む
・解体重複なし
・工事干渉防止
✅延命か更新かを決める
・10年住む→延命
・20年以上→更新
✅建物全体で考えれる
部分最適＝トータル損
まとめ
築30年超の住宅は
✅修理の時期ではなく
「更新を検討する時期」です。
重要なのは
・屋根だけ
・外壁だけ
ではなく、
→建物全体の寿命設計
です。
適切な判断をすればあと30年住めます。
間違えると10年で大規模修繕になります。
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